Prix de l'immobilier : comment sont-ils estimés ?

Vous souhaitez vendre votre logement ? Alors une estimation de la valeur immobilière de votre bien s’impose. Elle vous permettra entre autres de déterminer si cette valeur a fluctué entre l’achat et la revente, et si votre bien sera soumis à une décote ou au contraire, vous offrira une plus-value. Mais comment les prix de l’immobilier sont-ils estimés ? Zoom sur les critères déterminants. 

CRITÈRES PRIS EN COMPTE POUR ESTIMER LES PRIX DE L’IMMOBILIER

Avant de commencer un processus d’estimation de la valeur vénale d’un logement, il est important de noter que le “bon prix” n’existe pas. Le prix idéal est celui qui vous permettra de trouver un acheteur solvable dans des délais raisonnables, et surtout, qui traduit la valeur de votre bien immobilier, sans la sous-estimer. Pour cela, il est nécessaire de mettre l’affectif de côté.

Facteurs internes influant les prix de l’immobilier

Les prix de l’immobilier sont généralement estimés en fonction de différents critères internes au logement comme : 

– La surface habitable (en m²) : elle se calcule en fonction de la loi Boutin qui est spécifique aux ventes et qui exclut une partie des surfaces au sol (dépendances non couvertes et non habitables - jardins, abris de jardin, appentis, garages, remises -, sous-sol et/ou caves, combles non aménagés, vérandas si non utilisables 365 jours/an, terrasses, balcons).

– L’état général du lieu : neuf, rénové ou à rénover.

– Le niveau de confort et les prestations : cuisine équipée ou non, mode de chauffage, espaces extérieurs…

– La performance énergétique et la “valeur verte” : dès le 1er avril 2023, un audit énergétique sera obligatoire pour tous les logements ayant un DPE équivalent à F ou G.

– Les diagnostics : plomb, amiante, termites, gaz, électricité, risques naturels et technologiques, mérule, bruit, assainissement, chauffage à bois…

– L’orientation du logement.

Dans le cas d’un appartement, d’autres données vont s’ajouter aux précédentes, comme : l’étage au sein de l’immeuble, les équipements de l’immeuble et de la copropriété (ascenseur, gardien, surveillance, espaces verts…), le montant des charges, le montant des éventuels travaux à venir dans la copropriété, etc.

Facteurs externes influant les prix de l’immobilier

L’estimation du prix d’un bien immobilier repose également sur des critères externes, comme : 

– La situation géographique : ville, quartier…,

– Le plan local d’urbanisme (PLU) applicable sur la parcelle cadastrale du bien, ou sur celles qui sont contiguës.

– La conjoncture économique : l’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier est faite à un instant T. De ce fait, l’actualité économique gouvernementale, voire européenne, influent sur les prix de l’immobilier. Par exemple, actuellement, la hausse des taux d’emprunt et les durcissements opérés concernant l’éligibilité des dossiers des emprunteurs rendent les investissements immobiliers plus complexes, ce qui peut engendrer une relative baisse des prix de l’immobilier.

– Les tendances du marché de l’immobilier : l’estimation s’appuie également sur les prix de vente des biens immobiliers proches du vôtre, à la fois en termes de prestations, mais aussi de localisation.

– La conjoncture juridique et les évolutions législatives : par exemple, certaines communes ont mis en place un permis de diviser pour lutter contre la création de micro logements (moins de 14 m²).

À plus long terme, le réchauffement climatique et les aléas climatiques qui lui sont liés (comme l’érosion et le recul des sols en zone côtière, l’élargissement des zones inondables, les risques de submersion, les risques sismiques…) pourraient influer sur les prix de l’immobilier en induisant une décote. 

LES OUTILS EXISTANTS POUR ESTIMER LES PRIX DE L’IMMOBILIER

Pour estimer la valeur vénale d’un logement, il existe différentes bases de données référençant les transactions immobilières :

– DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : Carte conçue par la Direction Générale des Finances Publiques et permettant de prendre connaissance de toutes les transactions immobilières de ces 5 dernières années (France + DOM-TOM, hormis Alsace, Moselle et Mayotte).

– PATRIM : Outil de la DGFiP pour l’estimation de la valeur vénale d’un logement. Il est accessible en se connectant à son espace Particulier.

– PERVAL : Fichier conçu par les Notaires pour estimer la valeur d’un bien, surtout utilisée en cas de divorce, succession…).

Pour obtenir une estimation juste et objective de la valeur de votre bien immobilier, il est toutefois préférable de solliciter un expert, qui aura une bonne connaissance du marché, une expertise, des contacts et des connaissances spécifiques dans le domaine de l’immobilier. Ainsi, il dépassera la simple analyse de l’offre et de la demande dans un quartier donné, et saura considérer tous les facteurs dans leur globalité.

Nos experts vous accompagnent dans l’estimation de la valeur de votre bien et vous conseillent sur les moyens à votre disposition pour augmenter sa valeur : contactez-nous pour en savoir plus.